¿Alquiler con opción de compra o venta a plazos?
Usted desea vender una vivienda y, para que le sea más fácil, le han recomendado ofrecer a sus potenciales compradores un alquiler con opción de compra.
¿Sabe que formalizar una compraventa con pago aplazado también puede interesarle?
Alquiler con opción de compra
Alquiler
A usted le está costando encontrar comprador para su vivienda, por lo que un conocido le ha recomendado que proponga a sus potenciales compradores formalizar un alquiler con opción de compra.
Si actúa así:
- Por un lado, facilitará el pago a sus potenciales compradores.
- Por otro lado, si el inquilino utiliza la vivienda como su residencia, en general usted podrá aplicar una reducción en su IRPF del 50% de la renta neta del alquiler (a declarar en la base general).
Si vende un bien con opcion a compra hay que poner en la escritura el precio fijado en el contrato de arrendamiento con opción de compra.
Venta
Si una vez finalizado el contrato de alquiler el arrendatario compra la vivienda, los alquileres que le haya satisfecho pasarán a ser considerados en su totalidad como pagos a cuenta del precio de la vivienda (a pesar de haber disfrutado de una reducción del 50%), y reducirán la cuantía de la ganancia que usted deberá declarar en la base del ahorro de su IRPF.
Eso sí: recuerde que, cuando se vende un inmueble que se ha arrendado, el valor de adquisición a tener en cuenta para calcular la ganancia debe reducirse en la cuantía de las amortizaciones .
Si el inquilino ejecuta la opción de compra y deduce de lo que paga. lo que ya ha pagado en el alquiler, en la ganancia patrimonial de la venta, el alquiler también reducirá el precio de venta.
Pero lo que se dedujo de amortización en el periodo de alquiler, tendrá que sumarlo al precio de venta.
Vamos a poner un ejemplo para que no haya ninguna duda
Ejemplo de venta de una vivienda con alquiler con opción a compra y reducción del alquiler ya pagado.
Usted firmó un contrato de alquiler de 3 años con un inquilino que le paga 1.000 € al mes de alquiler. Y establece un precio de venta de 100.000 € y una opción de compra de 10.000.
La vivienda le costó 40.000 €
Y amortiza 1.000 al año en el alquiler
Tributación en renta
El primer año tendrá que tributar en renta por el alquiler (reduciendo el ingreso al 50%, 70% o 90% en su caso).
Y la opción de compra de 10.000€ tributa por ganancia patrimonial.
En la venta, el precio de venta será 100.000 € y le pagarán 64.000 €.
3 x 12 x 1.000= 36.000€
100.000€ – 36.000€ = 64.000€
La ganancia patrimonial será
90.000€ (1) – 40.000€ – 36.000€ + 3.000€= 17.000€
(1) recuerde, ya ha tributado por la opción de compra de 10.000€ en el primer año.
Venta con pago aplazado
Venta con condición resolutoria
Pues bien, antes de recurrir al alquiler con opción de compra, verifique si puede interesarle más optar por otra alternativa que también facilite la adquisición a los potenciales compradores: la venta con pago aplazado .
Para no correr riesgos, exija alguna garantía de pago al comprador (por ejemplo, un aval).
También puede formalizar una condición resolutoria ante notario, de modo que en caso de impago pueda resolver el contrato y recuperar el bien transmitido –junto con una indemnización por incumplimiento–.
Venta con cobro aplazado
Si vende la vivienda y cobra de forma aplazada, de manera que entre la fecha de la entrega y la del último cobro transcurra más de un año, podrá declarar la ganancia en la base del ahorro de su IRPF a medida que vaya cobrando y en proporción a las cantidades recibidas.
Si vende con cobro aplazado, podrá repartir la ganancia patrimonial varios años.
Además, tras la venta dejará de soportar gastos de la vivienda (comunidad, IBI…).
Es decir, para unos mismos cobros que el alquiler con opción de compra, esta opción le supondrá menos costes.
Comparación de tributación entre alquiler con opción a compra y venta aplazada
Ejemplo
Usted, que tributa a un tipo marginal en su IRPF del 45%, va a transmitir una vivienda por 250.000 euros (la adquirió por 150.000).
Vea las diferencias según la alternativa elegida:
- Opción 1 . La alquila con opción de compra durante diez años con una renta de 12.000 euros anuales y, finalizado ese plazo, el adquirente debe satisfacerle 130.000 euros. Los gastos del alquiler son de 5.000 euros anuales, de los que 2.600 son amortización.
- Opción 2 . Realiza una venta aplazada con diez pagos anuales de 12.000 euros y un pago final de 130.000.
| Concepto | Opción 1 | Opción 2 | ||
| Años 1-9 | Año 10 | Años 1-9 | Año 10 | |
| Ganancia anual | – | 6.000 (1) | 4.800 (2) | 56.800 (3) |
| Renta alquiler anual | 7.000 | 7.000 | – | – |
| Cuota IRPF anual | 1.575 (4) | 2.715 | 912 | 11.944 |
| Cuota IRPF total | 16.890 (5) | 20.152 | ||
| Costes alquiler | 2.400 x 10 años (6) | – | ||
| Coste total | 40.890 | 20.152 | ||
(1) Precio venta – cobros alquiler – (valor adquisición – amortizaciones): 250.000 – 120.000 – (150.000 – 2.600 x 10).
(2) Por cada pago anual debe imputarse en el IRPF la parte de la ganancia que sea proporcional: (250.000 – 150.000) x 12.000 /250.000.
(3) (250.000 – 150.000) x (130.000+12.000) /250.000.
(4) (7.000 – reducción del 50%) x tipo IRPF del 45%.
(5) Si usted tributase a un tipo inferior al 45%, la diferencia de tributación con la opción 2 sería mayor. Así, si tributase a un tipo marginal del 30%, por ejemplo, esta cuota sería de 13.215 euros.
(6) La amortización no se tiene en cuenta por no suponer desembolsos.
En conclusión
Si formaliza una compraventa a plazos en lugar de un alquiler con opción de compra, tendrá la ventaja de que, al haber transmitido ya la vivienda, no deberá soportar costes derivados de su tenencia, por lo que sus costes totales pueden ser menores.
