NOVEDADES EN LA REDUCCIÓN POR ALQUILER DE VIVIENDAS EN EL IRPF
Nueva ley del 2024
Hasta 2023, la ley del IRPF permite aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo obtenido por arrendar inmuebles destinados a cubrir la necesidad de vivienda permanente de los inquilinos [LIRPF, art. 23.2] .
Pues bien, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido cambios en esta reducción a partir de 2024, pasando de la actual reducción fija del 60% a unos porcentajes de entre el 50 y el 90%, que varían según la situación concreta [Ley 12/2023, DF 2.ª] .
¿Que es una reducción en el IRPF?
Empecemos por el principio, que es una reducción del IRPF?
La reducción va orientada al propietario y significa que se reduce el importe por el que tributas.
Es decir, si por ejemplo, has cobrado 1.000 € por el alquiler de una vivienda, con la reducción del 50 % tributará sobre 500 €.
Lógicamente puedes deducirte los gastos que hayas tenido para alquilar tu vivienda.
En la renta del 2024 cumpliendo ciertos requisitos, tu reducción por el alquiler de vivienda podrá ser de 50%, 70% o hasta el 90 %.
Veamos a continuación cuáles son los requisitos para para optar a esta reducción.
Reducciones en el IRPF por el alquiler de una casa.
Nuevas reducciones en el IRPF por alquilar una vivienda
Reducción del 90%
En primer lugar, será de aplicación una reducción del 90% en los arrendamientos que cumplan los siguientes requisitos [LIRPF, art. 23.2.a] :
- Debe tratarse de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado (el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana debe emitir una resolución especificando cuáles son estas zonas).
- Se formalizará un nuevo contrato de alquiler (con el antiguo arrendatario o con uno nuevo), en el que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la vivienda.
A la hora de cuantificar el importe del nuevo alquiler que dé el derecho a la reducción del 90%, tenga en cuenta lo siguiente:
- El descuento del 5% debe efectuarse en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada –si corresponde– la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- El descuento es exigible solo respecto a la renta inicial así pues si en los años siguientes la renta se actualiza según el índice de actualización aplicable de forma que el descuento ya no sea superior al 5 % cabe entender que la reducción del 90 % se mantendrá.
- El arrendador (propietario) que firme el nuevo contrato debe ser el mismo que firmó el anterior contrato así pues esta reducción no sería aplicable si el nuevo contrato lo formaliza un nuevo propietario que ha adquirido la vivienda ya sea por herencia, donación o compra.
Ejemplo 1
Usted tiene una vivienda alquilada situada en una zona que se considera tensionada por la que percibe un alquiler de 990 € al mes.
Pues bien, siendo 2024 formaliza un nuevo contrato de alquiler con otro inquilino y pacta una renta inicial de 939 € mensuales lo que supone un descuento del 5,1 % tendrá derecho a la reducción del 90 %.
Reducción del 70 %
De no cumplir los requisitos para la reducción del 90 % podrá aplicar una reducción del 70 % en los casos siguientes:
- Si el/los inquilinos tienen entre 18 y 35 años. Si el propietario alquila por primera vez la vivienda, se encuentre en una zona considerada tensionada y los arrendatarios tienen entre 18 y 35 años. La reducción se aplicará en proporción a los arrendatarios con esa edad; por ejemplo, si hay dos inquilinos y solo uno tiene menos de 35 años se aplicará a la mitad de la renta.
- Alquiler social. Cuando la vivienda se arriende a un organismo público una entidad sin fines lucrativos acogido al régimen fiscal de mecenazgo que la destina al alquiler social programas públicos de vivienda o similares una renta mensual inferior a la establecida en el correspondiente programa público.
Reducción de 60 %
Si no se cumplen ninguno de los requisitos anteriores podrá aplicarse una reducción del 60 % cuando la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato.
- A estos efectos se consideran de rehabilitación las obras cuyo objeto principal sea reconstruir la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras fachadas o cubiertas y cuyo coste supere el 25 % del valor de la edificación excluido el suelo.
Reducción del 50 %
Por último si tampoco se cumple los requisitos para disfrutar de la evolución anterior el porcentaje aplicable será solo del 50 % es decir a partir del 2024 para los nuevos contratos la reducción general será el 50 % en lugar del 60 % antes del 2024.
Limitaciones a las nuevas reducciones
Límite 1 : Mantenimiento de requisitos.
Sin embargo a la hora de computar estas nuevas reducciones a partir del 2024 deberá tener en cuenta ciertas limitaciones según la ley para poder disfrutar de la reducciones superior al 50 % los requisitos exigibles en cada caso deberán cumplirse en el momento del contrato de arrendamiento, y el incentivo seguirá siendo aplicable a los años siguientes si todavía se cumplen.
Así por ejemplo si a 31 de diciembre de 2025 el inquilino ya tiene 35 años en el IRPF de dicho año y de los siguientes ya no será aplicable la reducción del 70 %.
Como se ha indicado la reducción del 90 % en el requisito de que la nueva renta sea un 5 % inferior a la que del anterior contrato solo es exigible respecto a la renta inicial.
Así, aunque las rentas posteriores aumenten, ellos no deberían considerarse incumplimiento de dicho requisito por lo que se mantendría la incentivo.
No obstante, si la zona en la que se encuentre la vivienda dejar de considerarse tensionada, sí que se perdería la reducción.
Limite 2 : Rentas declaradas.
Otro requisito que ya es exigible desde el 2021 y que afecta a todas las reducciones incluida la del 50 % es que los rendimientos netos positivos del alquiler sean efectivamente incluidos en el IRPF del ejercicio correspondiente y que ésta se presente antes de que se inicie una comprobación (verificación de datos, comprobación limitada o inspección).
Por tanto, si durante el ejercicio ha arrendado alguna vivienda, no olvide incluir en su declaración de la renta IRPF todas las rentas del alquiler.
Y si no las declara dentro del plazo legal de presentación hágalo fuera de plazo con una complementaria antes de que hacienda le requiera; en ese caso deberá satisfacer el recargo por extemporaneidad que proceda, pero al menos tendrá derecho a la reducción del 50, 60, 70, o 90 % que corresponda.
Límite 3: zonas tensionadas.
Otro límite que será aplicable a partir del 2024 a la hora de aplicar los nuevos reducciones está relacionado con la norma reciente introducida por la arrendamientos urbanos (LAU) por la cual en el caso de las viviendas situadas en zonas de mercado tensionado la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años.
Como excepción el alquiler se podrá incrementarse en un máximo del 10 % sobre el límite anterior sin perder por ello el derecho a la reducciones en algunos supuestos específicamente previsto: en caso de que se hayan llevado a cabo actuaciones de rehabilitación en la vivienda o inversiones de mejora de la eficiencia energética o de accesibilidad, o bien cuando se establezca una duración del nuevo contrato formalizado de 10 años o más, por ejemplo.
En estos casos no se incumple lo dispuesto por la LAU en caso de alquiler en zonas tensionadas y por tanto se mantienen los incentivos.
Aspectos temporales
Contratos afectados
Aunque la ley por el derecho de la vivienda que regula las nuevas nuevas reducciones determina que estas tienen efecto para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor lo que se produjo el 25 de mayo de 2023 en ella también se establece que dichas reducciones no serán aplicables hasta el 2024 pues bien hacienda ha interpretado lo siguiente :
- A los contratos de alquiler de vivienda que se formalicen hasta el 31 de diciembre de 2023 le seguirá siendo de aplicación la normativa existente hasta ahora y la reducción del 60 % tanto en 2023 como los años siguientes.
- A los formalizados a partir del 1 de enero 2024 le será de aplicación el régimen de reducción aprobado por la nueva ley.
Si como propietario va a formalizar un nuevo contrato de alquiler y piensa que cumplirá los requisitos para disfrutar de la reducciones incrementadas de la nueva ley plantee esperar a 2024 sin embargo si considera que no los cumplirá formaliza el contrato en 2023 así podrá aplicar la reducción del 60 % y no la del 50 % que establece la nueva ley cuando no son aplicables la reducciones incrementadas.
En general, el nuevo sistema de reducciones sobre los rendimientos netos del alquiler de viviendas supone una disminución de la reducción aplicable (del 60% al 50%). No obstante, si se cumplen determinados requisitos, aumenta hasta el 90%.
