¿Son sujetos pasivos de IVA los arrendadores de inmuebles?
Los arrendadores de inmuebles con el IVA tienen una responsabilidad fiscal. En este artículo le indicamos, con detalles,
Arrendadores de inmuebles e IVA: sujetos pasivos del impuesto
El arrendamiento de inmuebles está, o no, sujeto al IVA dependiendo de la actividad que se realice en el mismo. Y, en el caso de que tuviese que pagarlo, está fijado con el tipo general.
El sujeto pasivo del impuesto es el arrendador, que se considera, a efectos de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) un empresario o profesional y tiene que darse de alta en el censo de profesionales, empresarios y retenedores.
Por lo tanto, deberá cobrarlo al inquilino para, posteriormente, liquidarlo ante la Agencia Tributaria.
Tenga en cuenta esto junto con las demás exenciones en el IRPF.
No obstante, hay algunos casos que están exentos de pagar este tributo.
Vamos a ver con más detalle las distintas posibilidades y obligaciones que se generan:
1. Arrendadores de inmuebles e IVA: viviendas residenciales
Las viviendas, siempre que tengan un uso residencial exclusivo, están totalmente exentas del IVA. Esta es la primera de las grandes excepciones del IVA en el arrendamiento de inmuebles y también se aplica a los garajes y trasteros.
Si es así, tampoco es necesario darse de alta en el censo de profesionales, empresarios y retenedores.
Ahora bien, hay, dentro de esta excepción, actividades que sí serían sujetas de impuestos: arrendamiento a terceros por parte de una empresa especializada y los apartamentos turísticos.
2. Explotaciones agroganaderas
En las explotaciones agroganaderas, existen edificaciones fijas, como son las cuadras.
Bien, en este caso, el alquiler, aunque está sujeto al IVA, estaría exento.
Por lo tanto, no se debería pagar por esta actividad profesional. Es importante señalarlo, porque hay otras actividades profesionales que no están exentas.
3. Locales comerciales
Los locales comerciales sí que están sujetos al IVA, porque, con carácter general, se considera una actividad computable.
El propietario-arrendador está obligado a facturar el 21 % del IVA y, posteriormente, liquidarlo en la Agencia Tributaria.
Conviene señalar que esto se aplica a cualquier área en la que se realice una actividad profesional con ánimo de lucro, también en edificios de viviendas u oficinas en pisos.
4. Otros casos especiales
La regla de cobrar IVA por arrendamientos tiene otras variables especiales que se deben conocer. Algunos ejemplos:
- Viviendas compatibilizadas como centro de trabajo: en este caso, sí se debería cobrar el IVA porque se está realizando una actividad económica.
- Alquiler a asociaciones y fundaciones sin ánimo de lucro: cuando se origina este supuesto, hay una exención para el pago del IVA.
- Alquiler con opción de compra: si es entre particulares, y con una duración superior a 10 años, el alquiler estará exento del IVA.
En consecuencia, es fundamental consultar y asesorarse adecuadamente para no cometer errores en la liquidación del impuesto. Esto ahorrará problemas y dinero en el futuro.
Lo arrendadores no deben presentar el modelo 390 de resumen anual del IVA
Modelo 390
Durante el mes de enero, los sujetos pasivos del IVA deben presentar en Hacienda el resumen anual de IVA, declarando el importe total de las ventas y compras realizadas en el año anterior.
Y hasta el 2015 los arrendadores de inmuebles que repercutían IVA también debían presentar ese modelo. Pues bien, sepa que esto ha cambiado:
- Si las únicas operaciones por las que repercute IVA son el arrendamiento de inmuebles, usted (ya sea persona física o empresa) ya no está obligado a presentar el modelo 390 en este mes de enero .
- Eso sí, a cambio es necesario que cumplimente una información adicional en el modelo 303 del último trimestre de 2014 (declarando su actividad y el volumen total de operaciones realizadas durante el ejercicio).
- Por tanto, si no presenta el modelo 303 del cuarto trimestre de 2014 (por haberse dado de baja por cese de actividad), sí deberá presentar el modelo 390.
ARRENDADOR NO RESIDENTE E IVA
En España, muchos locales alquilados son propiedad de personas que residen fuera de nuestro país. ¿Cómo tributan estos alquileres en el IVA? ¿Qué retención debe practicar el arrendatario sobre las rentas satisfechas?
TRIBUTACIÓN POR IVA
Alquiler de local
Si un residente en España es propietario de un local en nuestro país y empieza a arrendarlo, estará obligado a repercutir IVA por ello.
No obstante, ¿qué ocurre si se trata de un residente en el extranjero? ¿Deberá también repercutir dicho impuesto?
Pues bien, dado que los alquileres de locales son un tipo de servicios que se entienden localizados donde se encuentra el inmueble arrendado, también será aplicable el IVA español al 21%.
RETENCIONES SOBRE EL ALQUILER
Retenciones
Por otro lado, el arrendatario deberá practicar una retención sobre el importe de los alquileres.
La retención a practicar, así como la forma de declararla, también variará según si el no residente dispone de un establecimiento permanente en España o no…
Impuesto sobre Sociedades
En caso de que el no residente tenga un establecimiento permanente en España, deberá declarar los rendimientos que obtenga por el alquiler en el Impuesto sobre Sociedades.
En consecuencia, el arrendatario deberá practicarle una retención del 19% (como haría a cualquier arrendador residente en España), e ingresar dichas retenciones en Hacienda mediante el modelo 115.
IRNR
En caso de que el arrendador no disponga de establecimiento permanente, deberá tributar por las rentas del alquiler del local en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), mediante la retención que le practicará el arrendatario (y que éste ingresará después en Hacienda con el modelo 216).
En concreto:
- Si el no residente reside en la UE, Noruega, Islandia o Liechtenstein, la retención será del 19%.
- Si reside en otro país, será del 24%.
Concepto
Para que exista un establecimiento permanente, es preciso que el no residente disponga en España de una estructura adecuada de medios humanos y técnicos (propios o subcontratados y con un grado suficiente de permanencia) para gestionar el alquiler. El local arrendado no es por sí mismo un establecimiento permanente.
¡Asesórese con garantías!
Los arrendadores de inmuebles e IVA tienen que pagar el impuesto dependiendo de la situación.
¿Usted tiene una vivienda, un local y no sabe si ha de pagar el impuesto o la documentación a gestionar?
En la Asesoría Orihuela Costa proporcionamos este servicio a particulares y profesionales. ¡Contáctenos sin compromiso!
